2023년 제34회 공인중개사
2023년 10월 28일 (토)
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건물의 특성   - 비영속성 - 생산가능성 - 동질성 - 이동가능성 - 토지의 개별적 요인의 지배성(종속성)
인문적 특성   - 용도의 다양성 : 다용도성 - 병합·분할의 가능성 : 분합성 - 위치의 가변성
자연적 특성   - 부동성 : 지리적 위치의 고정성 - 영속성 : 불변성 - 부증성 : 비생산성 - 개별성 : 비동질성 - 인접성 : 연결성
획지   - 감정평가에 중시 - 인위적·자연적·행정적 조건에 의해 다른 토지와 구별되는 가격 수준이 비슷한 일단의 토지 - 부동산 활동 또는 부동산 현상의 단위 면적이 되는 일획의 토지 - 가격 수준을 구분하기 위한 경제적 개념
필지   - 공간 정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률상의 용어 - 하나의 지번이 붙는 토지의 등록 단위 - 토지 소유자의 권리를 구분하기 위한 표시 - 권리를 구분하기 위한 법적 개념



민사특별법   - 임대차 성립시에 임차주택과 그 대지가 임대인의 소유인 경우, 대항력과 확정일자를 갖춘 임차인은 대지만 경매되더라도 그 매각대금으로부터 우선 변제를 받을 수 있다. - 대항요건은 임차인 본인 뿐만아니라 그 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록을 포함한다. - 자기 명의의 주택을 매도하면서 동시에 그 주택을 임차하는 경우 매도인이 임차인으로서 가지는 대항력은 매수인 명의의 소유권 이전 등기가 경료된 다음날부터 효력이 발생한다. - 상가건물 임대차보호법에는 임차인의 권리금 회수에 관한 명문 규정이 있다. - 상가건물 임차인의 차임 연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다. - 규약은 특별한 사정이 없는 한 관리단 집회에서 구분소유자의 3/4 및 의결권의 3/4이상의 찬성으로 변경될 수 있다. - 법정공용부분은 등기할 필요가 없으나, 규약공용부분은 등기가 필요하다. - 구분 건물이 되기 위해서는 구조상, 이용상의 독립성과 구분 행위가 있어야 한다. - 처분 정산형의 담보권 실행은 가등기 담보등에 관한 법률상 허용되지 않는다. - 신탁자가 건네준 매수자금으로 수탁자가 매도인과 계약을 체결하면 계약명의신탁에 해당한다.
명의신탁 약정의 효력   - 명의신탁 약정은 무효로 한다. - 명의신탁 약정에 따른 등기로 이루어진 부동산에 관한 물권변동은 무효로 한다. 다만 부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약에서 명의 수탁자가 어느 한쪽 당사자가 되고, 상대방 당사자는 명의신탁 약정이 있다는 사실을 알지 못한 경우에는 그러하지 아니하다. - 명의신탁 약정의 무효는 제3자에게 대항하지 못한다.
부동산 실권리자 명의 등기에 관한 법률 제정 후의 논의   - 정의 : 명의신탁약정이라 함은 부동산에 관한 소유권 기타 물권을 보유한 자 또는 사실상 취득하거나 취득하려고 하는 자가 타인과의 사이에서 대내적으로는 실권리자가 부동산에 관한 물권을 보유하거나 보유하기로 하고 그에 관한 등기는 그 타인의 명의로 하기로 하는 약정을 말한다. - 적용대상 : 부동산 실권리자 명의 등기에 관한 법률은 부동산에 관한 소유권 기타 물권에 적용된다. - 적용제외 : 부동산 실권리자 명의 등기에 관한 법률은 양도담보, 가등기담보, 상호명의신탁, 신탁법 또는 자본시장과 금융투자법에 관한 법률에 의한 신탁재산인 사실을 등기한 경우에는 적용되지 않는다. - 적용특례 : 대대로 물려받아 온 부동산에 관한 물권을 친척 외의 자의 명의로 등기한 경우, 배우자 명의로 부동산에 관한 물권을 등기한 경우 및 종교단체의 명의로 그 산하조직이 보유한 부동산에 관한 물권을 등기한 경우는 조세포탈, 강제집행면탈, 법령상의 제한 회피의 목적이 아닌 경우에는 유효하다.
명의 신탁의 법률 관계   - 대내관계에서는 신탁자가 소유자이다. - 대외관계에서는 수탁자가 소유자이다.
명의신탁의 유효성 여부   - 명의신탁은 통정허위표시로서 무효라는 견해도 있으나, 명의신탁도 민법상의 신탁행위이므로 유효하다는 것이 통설의 태도이다.